《我用菜市場理財法，從月光族變富媽媽》：哪種屋況最好「賺」？房屋可以馬上帶來多少現金流？

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初入股市時，十方剛好遇到大牛市（2007年，註一），嚐到甜頭的十方，因而少了「停利」危機意識，賺的錢在接下來的大熊市（2008年）全數還回市場，被股市嚇地魂飛魄散的十方，出門散心時發現上海松江地區「房價首見下跌」（作者十方當時著中國）。

用「資優生答案」投資房地產

發現商機的十方，決定在房地產寒冬之際，投資房地產，而選址方式採用「抄資優生的答案」─選在麥當勞、星巴克附近，因為連鎖店在開店前會觀察「人口數據、交通動線、區域的發展潛力」：

• 人口數據：也可以說是消費者型態，該區的人口年齡比例？男女比例？區域平均收入？
• 交通動線：是否可以上班時順便送小孩上學？下班能不能順道健身？附近好不好停車等等。
• 地區成長潛力：未來是否還會有其他連鎖店，例如摩斯漢堡、curve健身房等來此地開店？越多知名連鎖店互相襯托，區域的活力就會越來越強。

房地產可以為你帶來多少現金流？

買房前先計算「現金回報率」

• 〔（房租－每月還貸款金額）╳12〕÷頭期款

如果買進價300萬，頭期款60萬（20%），每個月租金1.2萬，若是每個月還款4千元，則計算出現金回報率為16%。

• 〔（12,000－4,000）╳12〕÷600,000＝0.16＝16%

不過該公式沒有提到「貸款年限？」、「貸款利率？」、「可否有寬限期？」、「頭三年是否還息不還本？」、「未來的繼承稅金？」等，還有許多法規、稅法等必須細細考量的事項。

投資不動產必須考量的時間維度較長，我認為甚至思考到如何傳承至下一代都不算過度打算。

哪種屋況最好「賺」？

十方將屋況分為A、B、C、D級：

• A級房：屋齡低於10年，屋況好，且有公設，若是買來租人，A級屋並不划算，由於購屋族多為自住，房租可能低於每個月貸款。
• B級房：屋齡10至15年，沒有漏水、管理問題、租客穩定，生活圈便利，但是租金不高，多為無法購買新屋的租客。
• C級房：屋齡20至30年，有漏水、社區管理不佳等問題、租客收入偏低。
• D級房：屋齡超過30年，需要大筆資金修繕才能入住，通常位於產業沒落地區。

十方認為C級房最有利可圖，因為它最容易被低估，十方舉例她曾經買過一間「裝修令人反感」，但是生活機能便利的中高齡公寓，290萬元台幣買入，3萬元整修，1.1萬月租馬上租出，一年後房價漲至350萬。（該投資經驗應該在台灣，可惜沒有寫時間與地區）

因此十方總結：「不要期望房市上漲，由內而外地提升房地產價值更有效」，「出租管理很重要，一定要讓房客感到幸福」。

十方投資房地產心法，與我在股市投資的想法不同，我是「買進」、「等待」、「不急著出拳」，而十方在房地產的投資，「買進」後「主動出擊」。

十方將房產投資拆成了兩件事：「借用別人的研究」（抄資優生答案）以及「親手把價值做出來」，在C級房裡找到「內裝缺點可以修、地點優勢難複製」且被市場低估的房子。

我目前投資股票的報酬只能等市場時機，規劃未來考RFA（退休理財規劃顧問）的我，若是將投資腦改頭換面，相信在未來，有些價值，我可以自己做出！

• 註一：【#博音】EP237 | 理財策略不應該是用年齡區分 ft. 十方，https://www.youtube.com/watch?v=UbXCpVg_VQU，很值得一看，十方在影片中提到資產不應該由規模分類，而是由ESBI（財富四大象限）的「特徵」分類。

書本資訊：

• 書名：《我用菜市場理財法，從月光族變富媽媽：運用菜市場大媽都懂的常識法則，掌握投資竅門，國文老師身家暴漲五千萬！》
• 作者： 李雅雯（十方）
• 出版社：采實出版集團，2018年8月，初版6刷